买卖二手房时，个税和契税的缴纳规定是什么？

大家好呀~我是你们的老朋友法小云！今天咱们来聊个特别接地气的话题——买卖二手房时，个税和契税到底怎么交？是不是每次听到中介说"税费由买方承担"就一头雾水？或者看到合同里写的"税费各自承担"心里直打鼓？别着急，咱们用大白话把这事捋清楚！

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一、先说说个税：卖房人该交的"增值费"

根据《个人所得税法》，卖房人需要缴纳的个税=【卖出价-买房成本-合理费用】×20%

举个栗子：小王2010年花100万买房，装修花了20万，2023年以200万卖出。合理费用包括中介费、装修发票等共计30万。那么个税就是（200万-100万-30万）×20%=14万

但！有三种情况能免税：

1. 房产证满5年且是家庭唯一住房（传说中的"满五唯一"）

2. 继承或赠与取得的房产再次出售（需提供公证书）

3. 拆迁安置房首次上市交易

真实案例：

2021年杭州张女士卖房时隐瞒"满五唯一"情况，被税务部门追缴税款+滞纳金共计8.6万元。所以千万要如实申报哦！

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二、再说契税：买房人的"入场券"

按照《契税法》，契税=房屋成交价×税率，税率分三档：

✅ 首套房：90㎡以下1%，90㎡以上1.5%

✅ 二套房：统一3%

✅ 商铺/办公楼：3%-5%（各地有差异）

特别注意：契税计算基数不是成交价！而是取"合同价"和"税务评估价"中的较高者。比如你200万买房，但税务局认定房子值220万，就要按220万交税。

真实案例：

2022年南京李先生买二手房时，因卖家急着出手，合同价低于市场价30万。但税务局按评估价征税，导致李先生临时要多筹4.5万税款，差点违约。

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三、买卖双方实用指南

给卖家的提醒：

1. 提前准备好原始购房发票、装修票据

2. 查询房产是否满五年（从契税完税时间或房产证时间算）

3. 在合同中明确税费承担方式，避免纠纷

给买家的建议：

1. 签约前让卖家出示"房产查档证明"（可确认是否满五唯一）

2. 提前向税务局咨询房屋评估价

3. 留足税费预算（建议准备总房款的3%-5%）

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四、常见问题快问快答

Q：税费能不能让中介代缴？

A：可以，但一定要保留缴费凭证！曾有中介私吞税款导致房产无法过户的案例

Q：夫妻更名要交契税吗？

A：婚内更名免征契税，但离婚分割房产需要交税

Q：继承的房产再卖出怎么算？

A：个税按（卖出价-继承时评估价）×20%计算

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