贷款购买的房子可以抵押吗？

贷款买的房子能再抵押吗？听法小云讲个真实故事

最近朋友老张找我诉苦："当初咬牙贷款买了房，现在生意缺钱想抵押房子周转，银行却说这房不能抵押！难道自己花钱买的房子还不能自己做主了？

这话是不是听着特别耳熟？今天法小云就带大家解开这个谜团。

一、法律怎么说？

根据《物权法》第191条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但必须及时通知抵押权人（比如银行）。重点来了：转让所得价款必须优先偿还债务。

《担保法》第49条补充得更明白：抵押人转让已抵押的财产，必须通知抵押权人并告知受让人。否则转让行为可能无效。

举个真实案例：

2021年杭州王先生想抵押贷款房借款，法院判决必须取得银行同意。而2019年深圳李女士在还清房贷后成功办理二次抵押，法院认可其合法性。

二、实际操作三大招

1. 提前结清贷款

就像手机分期付款，尾款结清才能自由处置。带上身份证、房产证、结清证明去房管局办理解押，全程约3-5个工作日。

2. 与银行协商

部分银行接受"顺位抵押"，即第一抵押权仍归银行，第二抵押权给新债权人。需注意：不同银行政策差异大，某股份制银行要求剩余贷款不能超过房价50%才可办理。

3. 担保公司过渡

找正规担保公司垫资还贷，费用通常在贷款金额的2-3%。切记选择有资质的公司，签订正规合同，避免陷入"套路贷"。

重要提醒：二次抵押贷款利率往往上浮30%-50%，一定要算清还款能力。某案例显示，北京刘女士因忽视利率上浮，最终导致房产被拍卖。

三、避坑指南

• 保留所有还款凭证

• 抵押合同必须明确期限、利率

• 房屋价值评估要找正规机构

• 配偶必须共同签字（即便房产证没名字）

遇到银行不同意怎么办？可以尝试书面申请说明资金用途，提供其他担保措施，或协商提高贷款利率。

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