房产过户税费有哪些种类及计算方式？

大家好呀！我是你们的朋友法小云~

今天咱们聊个和钱袋子息息相关的话题——买卖房子或者过户给家人时，那些绕不开的税费到底怎么算？

是不是有人遇到过这种情况：好不容易谈好价格买套房，结果发现过户时要交的钱比预期多了一大截？又或者想把房子送给子女，结果被各种税费搞懵了？别急，法小云这就带大家拆解房产过户的税费“盲盒”！

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一、税费种类和计算方式

咱们国家的房产过户税费主要分五大类，法小云用最直白的话给大家解释清楚~

1. 契税

是什么：买房人交的“入门费”，房子过户必须交。

怎么算：

- 首套房：面积≤90㎡，按房价1%交；＞90㎡，按1.5%交。

- 二套房：统一按房价3%交。

（具体比例各地可能有微小调整，比如某些城市首套房90㎡以上按2%）

法律依据：《契税法》第三条

举个栗子：张三买首套房，100㎡总价200万，契税=200万×1.5%=3万元。

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2. 增值税（以前叫营业税）

是什么：卖房人交的税，和房子持有时间挂钩。

怎么算：

- 房子满2年：普通住宅免征，非普通住宅按（售价-原价）×5.6%交。

- 不满2年：按售价全额×5.6%交。

法律依据：《增值税暂行条例》

真实案例：2021年李四卖了一套不满2年的房子，总价300万，增值税=300万×5.6%=16.8万，心疼到睡不着觉……

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3. 个人所得税

是什么：卖房赚了钱，得给国家分一点。

怎么算：

- 能提供原购房发票：按（售价-原价-合理费用）×20%交。

- 不能提供发票：按售价×1%交（多数人选这个，更划算）。

例外情况：家庭唯一住房且满5年，免征！

法律依据：《个人所得税法》

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4. 土地增值税（不常见但很重要）

是什么：主要针对商业房产（比如商铺、办公楼）或非住宅过户。

怎么算：按增值部分的30%-60%交，计算复杂，建议找专业会计帮忙。

法律依据：《土地增值税暂行条例》

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5. 印花税

是什么：签合同时的小额税费。

怎么算：买卖双方各交0.05%，现在很多地方已经免征啦~

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二、避坑指南：这些情况能省钱！

1. 满五唯一：房子满5年且是卖家唯一住房，免增值税和个人所得税，能省几十万！

2. 继承或赠与：直系亲属过户可以选赠与（契税3%）或继承（契税0%），但未来转卖时可能补交20%个税，一定算清长远账！

3. 夫妻更名：加名、去名、离婚分房，只要带好结婚证/离婚协议，通常只交工本费。

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三、实操步骤：过户前必做3件事

1. 查清房产性质：是普通住宅、商业房还是房改房？直接影响税费比例。

2. 拉满证明材料：购房发票、契税完税证、户口本（证明唯一住房）一个都不能少。

3. 找窗口核价：带上材料去房管局，工作人员会帮你计算准确税费，比网上估算更靠谱！

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四、类案提醒：这些官司要当心

2020年北京王阿姨把房子卖给儿子，按“赠与”只交了3%契税。结果儿子3年后转卖时，因无法提供原购房发票，被迫按房价20%补交个税，最后闹上法院也没能减免。

法小云总结：家庭过户别图一时便宜，长远风险要评估！

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咱们下期见，祝大家买房卖房顺顺利利，钱包稳稳当当！