公寓住宅契税如何精准计算？计算过程中有哪些因素需要考虑？

大家好呀！我是你们的老朋友法小云～今天咱们来聊聊买房时那个让人挠头的费用——公寓契税。最近总收到私信问："为啥邻居家契税比我少几千？""买第二套公寓契税会变高吗？"别着急，这就带你一探究竟！

（空一行）

先看个真实故事

去年杭州的王女士兴冲冲买了套二手公寓，结果在过户时发现契税比中介说的多了1.2万！原来她把"成交价"和"评估价"搞混了，多缴的税费折腾了三个月才退回。今天咱们就教大家避免这类"冤枉钱"！

（空一行）

法律知识小课堂

1️⃣ 契税是什么

根据《契税法》第2条，房屋买卖必须缴纳契税，就像咱们网购要给快递费一样，是获得房产证的"通关文牒"。

2️⃣ 五个关键计算因素

▷ 房屋性质：普通住宅/非普通住宅（各地标准不同，比如上海普通住宅需同时满足：面积≤140㎡、成交价≤450万）

▷ 购房面积：90㎡是个神奇分界线（首套房≤90㎡按1%算）

▷ 成交价格：按合同价和税务核定价孰高计算（防止"阴阳合同"）

▷ 购房次数：首套/二套税率差1-2倍

▷ 地方政策：比如深圳有粤港澳大湾区人才契税补贴

3️⃣ 税率对照表

| 房屋类型 | 首套税率 | 二套税率 |

|----------|----------|----------|

| ≤90㎡ | 1% | 2% |

| >90㎡ | 1.5% | 3% |

（各地可能有细微调整，以房管局最新公告为准）

（空一行）

避坑指南

1. 提前打印《家庭住房套数证明》（带身份证到不动产登记中心办理）

2. 保存好购房发票和完税证明（未来转卖能抵扣税费）

3. 警惕开发商代收陷阱（建议自己到税务局缴纳）

4. 特殊情形可减免：比如北京拆迁户用补偿款购房可减免契税

（空一行）

经典案例参考

2021年苏州李女士维权成功案例：

开发商隐瞒房屋实际面积（实测89.8㎡但备案写91㎡），导致多缴契税。法院依据《民法典》第500条判开发商赔偿双倍契税差额。记住：收房时一定要核对实测报告！

（空一行）

手把手教你计算

举个栗子：

小明在南京买首套房，合同价300万，税务核定价320万，面积95㎡

✔️ 计税价格：320万（取较高值）

✔️ 适用税率：1.5%（首套+面积超90㎡）

✅ 应缴契税：320万×1.5%=4.8万

（空一行）

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（空一行）

咱们下期见～买房路上还有啥法律问题，记得留言告诉法小云！