农村宅基地的买卖是否合法？

农村宅基地的买卖是否合法？

大家好呀，我是你们的老朋友法小云！最近总有人问我：“听说隔壁村有人把自家宅基地卖了，是不是现在允许自由买卖啦？”今天咱们就一起掀开这个问题的“法律面纱”，用最接地气的方式聊清楚这件事。

一、宅基地的“身份证”

先说说宅基地的“出身证”。根据《土地管理法》第62条，宅基地是村集体专门划给本村村民盖自住房的土地，就像村里发给咱们的“居住许可证”。重点来了——法律白纸黑字写着：宅基地属于村集体所有，咱们村民只有使用权，没有所有权！

就像你借朋友的自行车骑，可以正常使用，但要是转手把车卖了，朋友肯定会找你算账对吧？宅基地也是这个道理，村集体的“车”可不能随便卖。

二、这些买卖行为要当心

1. 跨村买卖：张三把自家宅基地卖给隔壁村李四，哪怕签了合同、按了手印，这交易也是无效的。2020年国务院专门发过通知，明确禁止城镇居民和外来村民购买宅基地。

2. 长期出租变相卖：签个30年的租约，约定到期自动续租，这种“以租代卖”的操作照样违法。根据《民法典》第363条，宅基地使用权不能单独转让给非本村人。

三、真实案例敲黑板

2021年河北某村就出过这么个事：王大姐把宅基地卖给城里来的赵先生，收了30万。后来村里要拆迁，王大姐反悔闹上法院。法院直接判决：买卖合同无效！赵先生得把宅基地还回来，王大姐也得退还30万，最后双方都亏了诉讼费。

四、遇到问题怎么办？

1. 已经买了宅基地：

- 如果是本村人，且符合“一户一宅”政策，赶紧补办转让手续

- 卖给外村人的，建议协商解除合同，实在谈不拢就走法律程序

2. 想合法转让：

- 受让方必须是本村集体成员

- 对方名下没有其他宅基地

- 必须经过村委会书面同意

3. 纠纷处理三步走：

① 先找村委会调解

② 到乡镇土地管理部门投诉

③ 带着土地证、买卖合同等材料去法院起诉

五、特别提醒

现在有些地方试点宅基地有偿退出，但只能由村集体回购，个人之间买卖仍是禁区。签任何协议前，记得先确认对方户口本是不是本村的！

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