小区业委会未经过业主大会决议，作出的决策是否有效？属于违法操作吗？

小区业委会未经过业主大会决议，作出的决策是否有效？属于违法操作吗？

大家好呀，我是你们的老朋友法小云！今天想和大家聊聊咱们小区里可能遇到的一件烦心事——业委会突然贴出公告说要换物业公司、收管理费或者动用维修基金，但大家左看右看，压根没听说过开过业主大会讨论。这时候你心里是不是直打鼓：业委会能自己说了算吗？这样的决定到底算不算数？

别急，咱们先来看个小故事

小明家小区的业委会最近突然宣布要涨停车费，可大家翻遍业主群聊天记录都没见讨论过这件事。隔壁王阿姨气得直拍大腿："这不成了业委会的‘一言堂’吗！"小明也觉得奇怪：业委会的决定不需要经过咱们同意吗？

法律小课堂开课啦

根据《物业管理条例》第十一条和第十二条规定，涉及全体业主利益的重大事项，比如选聘物业、使用维修基金、改建公共设施等，必须由业主大会讨论决定。业委会只是业主大会的执行机构，不能自己拍板做决定哦！

再划个重点！《民法典》第二百七十八条说得更明白：决定重大事项需要两个"三分之二"——既要三分之二以上业主参与表决，又要参与表决的业主中半数或四分之三以上同意（不同事项比例不同）。业委会要是跳过这个程序直接做决定，就像做饭没放盐，再好的菜也不对味啦！

真实案例看这里

2021年杭州某小区业委会擅自和新物业签了合同，结果被业主们告上法庭。法院判决白纸黑字写着：未经业主大会表决的合同无效！最后业委会不仅要重新走流程，还倒赔了诉讼费。

还有更典型的！2020年成都某小区业委会想收停车费改善环境，虽然初衷是好的，但因为没有召开业主大会，被主管部门责令撤销决定。工作人员说得实在："程序正义和结果正义，一个都不能少。

遇到这种情况怎么办？四步走起！

第一步：固定证据

赶紧拍下业委会的通知公告，保存相关文件，有聊天记录的记得截屏。这些可都是"呈堂证供"！

第二步：当面沟通

约上三五邻居，带上《物业管理条例》复印件找业委会。礼貌询问："咱们这个决定开过业主大会吗？会议记录能看看吗？"记得全程录音录像（但要提前告知对方哦）。

第三步：找"大家长

如果沟通无果，带着证据去社区居委会或街道办投诉。根据《物业管理条例》第五条，这些部门可是有监督职责的。

第四步：法律武器

前几步都走不通的话，20%以上业主联名就能向法院起诉，要求撤销违规决定。2022年北京朝阳区就有业主通过诉讼成功撤销了业委会的违规招标。

最后的小贴士

业委会成员也是咱们自己选出来的邻居，遇到问题先别急着吵架。可以提议召开临时业主大会，手把手教业委会成员走正规流程，毕竟大家的共同目标都是把小区建设得更好嘛！

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