房产过户时，如何处理已抵押在银行的房产证？

房产过户时，如何处理已抵押在银行的房产证？

大家好呀，我是你们的老朋友法小云！今天我们来聊一个很多朋友卖房时都会遇到的难题——房子还抵押在银行，房产证被“扣着”，这时候想过户给买家，该怎么办？

别着急，先跟着我回想一下：你是不是也遇到过这种情况？好不容易谈好了买家，签了合同，结果一翻抽屉发现房产证还在银行抵押着，心里咯噔一下：“完了，这房子还能过户吗？”

法律知识小课堂

根据《民法典》物权编的规定，抵押期间房子是可以转让的，但有个大前提：必须经过抵押权人（也就是银行）的同意，而且转让的钱要优先用来还贷款！

具体来说，《民法典》第406条明确写着：“抵押人转让抵押财产时，应当及时通知抵押权人。”也就是说，房子虽然抵押了，但你有权卖房，不过得先告诉银行一声。如果银行觉得卖房会影响它收回贷款，可以要求你提前还钱或者把卖房的钱先拿去还贷。

真实案例参考

2021年有个案子特别典型：王先生卖房时没通知银行，直接和买家办了过户，结果银行发现后把两人都告了。法院最后判决：房子过户无效！王先生得先把贷款还清，才能重新交易。

手把手教你解决问题

如果你正面临这种情况，按照下面三步走，稳稳当当搞定过户：

第一步：联系银行，摸清“家底”

带上身份证和贷款合同，去银行问两个关键问题：

1. 剩余贷款还有多少？

2. 提前还款要不要交违约金？（有些银行还贷满3年就不收违约金了）

第二步：选择最适合的还款方式

- 方案A：自己凑钱还贷

如果手头宽裕，直接还清贷款→银行出解押材料→去不动产登记中心办理解押→拿到完整房产证后过户。

- 方案B：让买家垫资

和买家协商，用买家支付的首付款来还贷。注意！一定要签书面协议，约定钱款用途，最好通过银行资金监管账户操作。

- 方案C：办理“转按揭”

部分银行支持把贷款转到买家名下（适合买家也要贷款买房的情况），但操作周期较长，建议提前3个月准备。

第三步：办理解押+过户

还清贷款后，银行会在3-5个工作日内出具《贷款结清证明》和《他项权证注销材料》。带着这些材料+房产证+身份证，到当地不动产登记中心，填表申请解押。

解押完成后，立马就能和买家办理过户手续啦！记得提前预约，现在很多城市都可以线上操作，不用排长队~

法小云特别提醒

千万别相信“先过户再还款”的承诺！曾经有卖家轻信中介，过户后买家拖着不还贷，最后房子没了，贷款还得自己背...一定要先解押再交易！

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（注：本文案例为简化表述，具体案件细节请以司法文书为准。各地政策可能存在差异，建议办理前咨询当地房管部门。）